En Ecuador, la prescripción adquisitiva es un mecanismo legal que permite a una persona convertirse en dueña de un bien inmueble tras haberlo poseído de manera continua y pacífica durante un período determinado. Sin embargo, este proceso no es aplicable para aquellos que se encuentran en una situación de arrendamiento, ya que la posesión que se ejerce en calidad de arrendatario no cumple con los requisitos necesarios para que se configure como propiedad a través de la prescripción.

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¿Qué dice el Código Civil ecuatoriano sobre la prescripción y la tenencia?

El Código Civil ecuatoriano establece que la "mera tenencia" no equivale a una posesión que conduzca a la adquisición de la propiedad. Según el Artículo 729:

• "Se llama mera tenencia la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño. El acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el usuario, el que tiene el derecho de habitación, son meros tenedores de la cosa empeñada, secuestrada, o cuyo usufructo, uso o habitación les pertenecen".

De acuerdo con esta disposición, cuando una persona arrienda un inmueble, está en una situación de "mera tenencia", lo que significa que no puede reclamar la propiedad del bien a través de la prescripción adquisitiva. Esto se debe a que el arrendatario, al firmar el contrato de alquiler, reconoce que no es dueño del inmueble.

¿Cómo se entiende la prescripción adquisitiva?

Imaginemos el caso de Carlos, quien ha estado viviendo en una casa alquilada durante los últimos 15 años. Durante este tiempo, Carlos ha cuidado el inmueble y lo ha mantenido como si fuera propio, pero su situación sigue siendo la de un arrendatario. Aunque haya pasado un largo tiempo en la propiedad, no puede reclamarla como suya mediante la prescripción adquisitiva, ya que su posesión no cumple con el requisito de "ánimo de dueño". En este caso, el contrato de arrendamiento sigue reconociendo que el inmueble es de otra persona, impidiendo que Carlos pueda hacer valer la prescripción.

¿Es posible adquirir la propiedad de un inmueble arrendado?

La respuesta es no. Según la legislación ecuatoriana, para que se pueda accionar la prescripción adquisitiva es necesario que la persona posea el bien con el ánimo de propietario, lo cual no es el caso de los arrendatarios. En el alquiler, el contrato deja claro que el arrendatario no tiene la propiedad del inmueble, por lo que no existe el "ánimo de dueño" necesario para poder iniciar el proceso de prescripción.

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